Ausschreibungen

Die Stadt Köln ist Eigentümerin der Grundstücke im Planungsgebiet MesseCityKöln in Köln-Deutz mit einer Größe von rund 5,4 ha einschließlich der Verkehrsflächen. Die Größenangabe ist als vorläufige Cirka-Angabe zu werten, die nach Abschluss des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes durch Vermessung konkretisiert wird. Das Grundstück ist umgeben von dem attraktivsten Entwicklungsgebiet der Stadt Köln mit der LanxessArena, dem Stadthaus (Rathaus Deutz), der Rheinparkmetropole des Senders RTL und HDI Gerling, dem KölnTriangle u.a. mit EASA, den Constantinhöfen u. a. mit Atradius und der Koelnmesse mit den neuen Nordhallen. Daneben sind weitere, die Infrastruktur prägende Vorhaben in Planung, die den Standort nachhaltig aufwerten und sichern (z.B. Neugestaltung Ottoplatz, Bebauung entlang der Opladener Straße, Rheinboulevard, Neuordnung des nördlichen Bahnhofareals inkl. Fußgängersteg über den Rhein). Der Rhein befindet sich in ca. 500 m, das Weltkulturerbe Kölner Dom und die Stadtmitte in ca. 900 m Entfernung. Der südlich der Bahntrasse gelegene Ottoplatz als „Eingang“ zum historischen Bahnhof Köln Messe/Deutz wird von der Auftraggeberin auf der Grundlage eines abgeschlossenen Wettbewerbes neu gestaltet und bildet damit auch gleichzeitig die Eingangssituation und Adresse der entlang der Opladener Straße vorgesehenen Neubauten. Durch diese wird die Südseite der Bahntrasse und der darauf vorhandenen Aufbauten und Einrichtungen baulich begleitet und ein hochwertiger Übergang zum „alten Deutz“ realisiert. Im Norden des Bahnhofs Köln Messe/Deutz befinden sich zurzeit noch Aufbauten der Deutschen Bahn AG, die sich in privatem Eigentum befinden. Die Auftraggeberin steht in Verhandlungen mit dem Eigentümer und ist bemüht, diese Flächen zu erwerben, um sie einer Nutzung im Rahmen des städtebaulichen Gesamtkonzeptes zuzuführen. Die Grundstücke werden verkehrstechnisch durch die Deutz-Mülheimer Straße erschlossen und grenzen an die Nordseite des vorhandenen Bahnbetriebsgeländes des Bahnhofs Koelnmesse/Deutz und dessen Gleistrasse sowie westlich an die noch herzustellende Logistikzone vor den Hallen der Koelnmesse an. Die notwendigen öffentlichen und privaten Erschließungsmaßnahmen auf den zu veräußernden Grundstücken, Anpassungsarbeiten außerhalb der zu veräußernden Grundstücke nach Maßgabe des Erschließungs- und Ausbauvertrages und alle notwendigen Anschlüsse der Aufbauten (zum Beispiel Kanalanschluss, Anschlüsse an die Netze der öffentlichen Versorger wie Strom, Gas, Wasser) sind durch den Auftragnehmer herzustellen. Bestehende Erschließungsbeziehungen - Fremdanlieger - sind jederzeit aufrecht zu erhalten bzw. neu anzulegen. Darüber hinaus wird der Auftragnehmer verpflichtet, weitere bauliche Leistungen zu erbringen (insbesondere Platzfläche, Brückenbauwerk zur Anbindung des Südeingangs der Koelnmesse, und Mauer/Heckenkombination zur Abschirmung des Messe-Areals, im Folgenden „weitere bauliche Leistungen“ genannt). Er muss seine zukünftigen Planungen mit den Versorgungsträgern abstimmen und die zuständigen Stellen der Deutschen Bahn AG in seine Planung einbeziehen. Der Auftragnehmer wird verpflichtet einen noch im Detail auszuhandelnden Erschließungs- und Ausbauvertrag abzuschließen. Darüber hinaus wird über die weiteren baulichen Leistungen eine vertragliche Vereinbarung getroffen. Im Grundstückskaufvertrag wird ferner festgelegt, dass die vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen im Bestand und mit ihrer Zweckbestimmung übernommen werden und die zukünftigen öffentlichen Verkehrsflächen nach Ausführung kosten- und lastenfrei an die Stadt Köln zurück zu übertragen sind. Diese Verpflichtung wird durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert. Der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln hat am 5.6.2008 die Entwicklungsparameter des zu veräußernden Grundstücks festgesetzt. Diese Festsetzungen umfassen u.a. die bauliche Ausnutzung (maximal 135 000 m 2 BGF) und ein Höhenkonzept (maximale Bauhöhe 60 Metern -inklusive Technik, Aufzugsüberläufe u. ä- und maximal 7 bis 10 Geschossen -eingeschlossen notwendige Technikgeschosse). Die Brutto-Geschossfläche ermittelt sich gemäß den Richtlinien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (GIF e.V.). Die Richtlinien sind auf der DIN 277 begründet. Auf dieser Basis hatten die Bieter ein erstes eigenes städtebauliches Konzept entwickelt, das im Rahmen des Verhandlungsverfahrens konkretisiert wurde. Der Auftraggeber hat daraufhingewiesen, dass der bestehende Bebauungsplan in Abstimmung mit dem im Verhandlungsverfahren zu entwickelnden städtebaulichen Konzept des Auftragnehmers zu ändern ist. Das Änderungsverfahren wurde bereits eingeleitet. Der Auftraggeber legt wegen der exponierten Lage der Grundstücke Wert auf hochwertige Bauqualitäten und anspruchsvolle Architektur und Gestaltung und legt hierfür die Bedingungen und Vorgaben fest. Das weithin prägende Bild des Weltkulturerbes „Kölner Dom“ und die denkmalgeschützten Gebäude des historischen Messeturms und des Bahnhofsgebäudes müssen in den zukünftigen Planungen Beachtung finden und dürfen durch die neu zu schaffenden Aufbauten nicht beeinflusst oder beeinträchtigt werden. Die Grundstücke befinden sich in relativer Nähe des Rheins. Ein daraus resultierendes Ansteigen des Grundwasserspiegels ist bei der Planung der zukünftigen Aufbauten zu berücksichtigen. Zur Absicherung des Kaufpreises hat der ausgewählte Bieter vor notarieller Beurkundung des Grundstückskaufvertrages eine selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern eines in der europäischen Gemeinschaft oder in einem Staat der Vertragsparteien des WTO-Übereinkommens über das Öffentliche Beschaffungswesen zugelassenen Kreditinstituts oder Kreditversicherers vorzulegen oder den Kaufpreis auf ein Notar-Anderkonto zu hinterlegen. Zudem wird vom Auftragnehmer die Vorlage einer Bürgschaft über die Leistungen des Ausbau- und Erschließungsvertrages gefordert. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, nach dem erteiltem Zuschlag eine Mehrfachbeauftragung namhafter Architekten zur Erarbeitung von Bebauungsvorschlägen zu veranlassen. Die Bebauungsvorschläge müssen den Anforderungen einer Vorplanung nach § 33 HOAI (Stand 2009) entsprechen. Die Mehrfachbeauftragung soll mindestens 5 Architekten einbeziehen, wovon dem Auftraggeber die Benennung von 2 Architekten überlassen ist. Eine beratend tätige Jury besteht aus dem Auftragnehmer, 2 Mitgliedern der Verwaltung der Stadt Köln und 4 Mitgliedern des Rates der Stadt Köln. Die endgültige Entscheidung, welchem städtebaulichen und architektonischen Konzept der Zuschlag erteilt wird, obliegt dem Auftragnehmer. Der Auftragnehmer ist weiterhin verpflichtet, unverzüglich nach dem Inkrafttreten des geänderten Bebauungsplanes und nach Abschluss der o. g. Mehrfachbeauftragung die Hochbauplanung für erste Bauprojekte zu erstellen und entsprechende Bauanträge zu stellen. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, unter anderem mindestens einen Gebäudekomplex mit mindestens 10 000 m 2 Bruttogeschossfläche innerhalb von 36 Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages fertig zu stellen. Für den Fall der Nichterfüllung der Vereinbarungen wird eine Vertragsstrafe in Höhe von 5 % des Kaufpreises, mindestens jedoch in Höhe von 3 000 000,00 EUR festgesetzt. Die Bieter wurden aufgefordert, im Rahmen der verbindlichen Angebotsabgabe eine verpflichtende und verbindliche Erklärung dahingehend abzugeben, innerhalb von 60 Monaten einen oder mehrere weitere Gebäudekomplexe fertig zu stellen. Derjenige Bieter, dessen Angebot zusätzlich gegenüber seinen Mitbewerbern die höchste zu errichtende Brutto-Geschossfläche (gemäß den Richtlinien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. DIN 277) innerhalb der 60-Monatsfrist vorsieht, erhielt die maximale Punktzahl. Für den Fall der Nichterfüllung der zusätzlichen Bauverpflichtung wird eine Vertragsstrafe in Höhe von 50 EUR pro m 2 nicht realisierter Bruttogeschossfläche vereinbart. Für die Grundstücke wurde ein Mindestgebot in Höhe von 61 000 000,00 EUR festgelegt. Dieser Wert (Berechnungsbasis: 135 000 m 2 Brutto-Geschossfläche x 450,00 EUR/m 2 ) beinhaltet auch die vom Erwerber für die Auftraggeberinvorzunehmenden Erschließungsleistungen, die gemäß dem Erschließungs- und Ausbauvertrag vom Auftragnehmer zu tragen sind, sowie die weiteren baulichen Leistungen. Die Bieter hatten darüber eine erste Kostenkalkulation mit dem indikativen Angebot vorzulegen, welches mit dem abschließenden Angebot nach dem Verhandlungsverfahren nachvollziehbar und verbindlich zu konkretisieren war. Diese Kosten wurden zur Ermittlung des Kaufpreises vom abgegebenen Gebot abgezogen (§ 25 Nr. 3 Absatz 1 VOB/A bleibt unberührt). Für über die objektbezogenen Tiefgaragen-Kfz.-Stellplätze hinaus errichtete zusätzliche und ebenerdige Stellplätze werden 5 000,00 EUR je Stellplatz als Kaufpreisnachforderung vereinbart. Sollte eine höhere tatsächliche Ausnutzung nach Aufmaß errichtet werden, wird für jeden Quadratmeter zusätzlicher Bruttogeschossfläche ein Nachforderungsanspruch in Höhe des abgegebenen Gebots (mindestens 450,00 EUR pro Quadratmeter BGF) zugunsten des Auftraggebers vereinbart. Der Auftraggeber behält sich ein Rücktrittsrecht für den Fall der Nichterfüllung der vereinbarten Bedingungen vom Grundstückskaufvertrag vor. Nach Auswahl der Teilnehmer wurden diese zur Abgabe eines indikativen Angebotes aufgefordert. Das indikative Angebot als Basis des Verhandlungsverfahrens musste den Kaufpreis, eine erste Kostenkalkulation der Erschließungskosten und der weiteren baulichen Leistungen sowie den ersten Entwurf eines städtebaulichen Konzepts enthalten. Grundlage für das städtebauliche Konzept sind die im Memorandum beschriebenen Vorgaben als Mindestanforderungen. Hiervon abweichende Konzepte wurden nicht zur Wertung zugelassen. Mit Abgabe des verbindlichen Angebotes wurde vom Bieter neben der Angabe eines Kaufpreises und einer Finanzierungszusage, ggf. unter Vorbehalten, die vor Zuschlagserteilung auszuräumen sind, die Einreichung des im Rahmen des Verhandlungsverfahrens abgestimmten städtebaulichen Konzeptes gefordert. Der Erwerber hat im Anschluss an diese Ausschreibung und im Zuge der Realisierung der Planung selbständig und auf eigenes Risiko die erforderlichen baurechtlichen und sonstigen Genehmigungen bei den zuständigen Behörden einzuholen.

Baukonzession MesseCity in Köln Deutz.

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